역대 최대 재건축 단지
둔촌주공 분양에 무주택자들 기대
막상 열어보니 중도금 대출 불가
최근 연말을 앞두고 분양시장에 역대급 주택 물량이 나올 것으로 예상되면서, 무주택자들은 기대를 감추지 못해왔다. 서울 분양 시장은 곧 성북구의 장위4구역 재개발 단지, 그리고 강동구의 둔촌주공 재건축 단지의 분양을 앞두고 있다.
지난해 서울 분양 시장의 일반분양 물량은 2,902가구였던 반면, 올해는 약 6,000가구 이상이 공급될 것으로 예상되고 있다. 이렇게 올해 유독 공급 물량이 많은 까닭은 앞서 언급한 두 대규모 재건축 단지의 분양이 시작되기 때문이다.
두 재건축 단지는 그동안 분양가 등을 이유로 분양 일정이 장시간 동안 미뤄졌는데, 다음 달부터 분양이 시작된다는 소식에 많은 사람들이 기대감을 표했다. 특히, 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온) 단지의 경우, 서울 최대규모 재건축 사업으로 무주택자들이라면 한 번쯤 꿈꿔본 주택 단지라고 할 수 있겠다.
그동안 특히 둔촌주공에 대한 기대가 많았던 까닭은, 이번 정부의 주택 정책이 바뀌면서다. 정부는 지난 10월, ‘제11차 비상경제민생회의’에서 부동산 규제 완화 방안을 내놨다.
정부는 당시 부동산 규제 완화책으로 중도금 대출 규제를 완화하겠다는 방침을 밝혔다. 기존에는 분양가가 9억 원이 넘는 경우 중도금 대출을 받을 수 없었는데, 이 제한 기준을 9억 원 이하에서 12억 원 이하로 조정한 것이다.
이에 따라 주택의 가격이 9억 원 이상이라도, 12억 원 이하라면 중도금 대출을 통해 집을 매입할 수 있게 됐다. 당시 정부가 중도금 대출 규제 금액을 완화한 것은, 규제 금액 9억 원이 책정된 2016년보다 서울 민간 아파트의 분양가가 많이 증가했기 때문이다.
그동안 무주택자들은 둔촌주공의 분양가가 12억 원 이하에서 형성될 것이라 예상하며, 일반분양 청약을 고대해왔다. 그러나 최근 둔촌주공 재건축 단지, ‘올림픽파크포레온’의 입주자 공고를 확인한 무주택자들은 실망감을 감출 수 없었다.
무주택자들 다수는 전용 84㎡(33평) 일반분양을 기대해왔는데, 이 가격이 중도금 대출 규제 금액인 12억 원보다 더 높은 가격으로 책정됐기 때문이다. 전용 84㎡의 분양가는 약 12억 5,000만 원~13억 5,000만 원으로 형성됐다.
올림픽파크포레온의 전용 84㎡의 경우 전체 분양 가구 수 4,786가구 중, 1,237가구로 그 수량이 매우 많고 인기가 높아 수요도 가장 높은 편에 들어간다. 그러나, 가격대가 12억 원 이상으로 형성되면서 중도금 대출을 끼고 아파트를 구매하려던 무주택자들의 기대는 산산조각이 났다. 이에 일반 무주택자들은 소외되고, 현금 부자들만의 분양 잔치가 될 것이라는 비판이 나오기도 했다.
물론 ‘올림픽파크포레온’의 모든 물량이 중도금 대출을 받을 수 없는 것은 아니다. 전용 59㎡의 경우에는 12억 원 이하로 가격대가 형성돼, 중도금 대출을 끼고 분양을 받을 수 있다. 그러나 전용 84㎡보다 평수가 작아 수요가 더 적고, 주방과 이웃집이 마주 보고 있는 설계 구조를 지니고 있어 수준 이하라는 평을 받고 있다.
서울에서 진행되는 사상 최대 재개발 단지 분양을 기대해왔던 이들은, 입주자 공고를 확인한 이후 허탈한 심정을 감추지 못했다. 그 반응들로는 “저층 세대는 중도금 대출이 가능할 것이라는 전망이 나와 기대하고 있었는데 12억 원 초과로 책정돼 실망했다”, “4인 가족이라 전용 59㎡로 가기는 어렵다” 등이 있었다. 그렇다면, 그동안 둔촌주공의 분양가가 12억 원 이하로 책정될 것이라는 추정이 있었지만, 무주택자들의 기대와 달리 분양가가 이렇게 높게 측정된 까닭은 무엇일까?
가장 큰 이유는 분양이 미뤄지며 원자잿값이 상승했기 때문으로 보인다. 지난해 둔촌주공 재건축 조합은 평당 일반분양가를 3,550만 원으로 측정했지만 이후 공사가 중단되며 최근 3,900만 원으로 희망 분양가를 높이게 됐다. 그리고 최종적으로는 3.3㎡당 3,829만 원에 가격이 결정됐다. 사람들은 저층의 전용 84㎡은 12억 원 이하의 분양가도 있을 것이라 기대했으나, 전 물량이 12억 원 초과로 책정되면서 기대해왔던 분양을 포기해야 하는 상황에 맞닥뜨리게 됐다.
